Zum einen kannst du dich als Vermieter mit deinen Mietern auf eine bestimmte Anpassung der Miete einigen. Dies ist oft die beste Variante, da man als Vermieter durch die schriftliche Zustimmung zur Mietanpassung eine gesetzliche Sicherheit hat. Außerdem kannst du dadurch eine Mieterhöhung über den gesetzlichen Rahmen vereinbaren. Diese Einvernehmliche - Mieterhöhung erreichst du oft durch Mietergespräche. Erkläre deinen Mietern warum diese Mieterhöhung nötig ist und höre deinen Mietern zu, welche Probleme bzw. Mängel Sie an deinem Vermietungsobjekt war nehmen.  Oftmals sind es Kleinigkeiten die dein Mieter dir als Mängel an der Mietsache aufführt. Wenn du diese beseitigst und dein Mieter dann auf die Mieterhöhung eingeht, seid Ihr beide glücklich.

Diese Mieterhöhung ist gesetzlich geregelt und kannst du immer dann anwenden, wenn es in deiner Stadt keinen Mietspiegel gibt und du die Einvernehmliche – Mieterhöhung mit deinem Mieter nicht vereinbaren konntest. Hierfür benötigst du mindestens drei Vergleichsmieten. Dabei müssen alle drei Vergleichsmietobjekte in bestehenden Mietverhältnissen sein. Du kannst also nicht einfach auf einer Immobilienplattform wie zum Beispiel Immowelt irgendwelche Mietangebote heraussuchen. Außerdem müssen die Vergleichsmietobjekte in Größe, Ausstattung und Lage auch vergleichbar sein. Das heißt, dass du eine 2-Raum-Wohnung auch mit 2-Raum-Wohnungen vergleichen musst. Dazu musst du aber auch noch die Größe der Wohnung beachten. Die m²-Anzahl darf sich nicht über 25% unterscheiden. Die Ausstattung der Vergleichsobjekte muss sich auch ähneln, sodass sich dies zum Beispiel durch ein ähnliches Baujahr oder dem Sanierungszeitpunkt ergibt. Auch Ausstattungen wie das Vorhandensein eines Fahrstuhls, Balkons oder Terrasse etc. sind maßgeblich. Für die Lage ist es am besten, wenn du Vergleichsmietobjekte in derselben Stadt bzw. noch besser im selben Stadtteil oder Straße für die Mieterhöhung heranziehen kannst. Sollte dies nicht möglich sein, kannst du auch auf ähnliche Gemeinden ausweichen. Jede Miete der Vergleichsobjekte muss mindestens so hoch sein, wie deine geforderte Miete in der Mieterhöhung deines Objektes ist. Um geeignete Vergleichsobjekte zu finden, hast du entweder einen so großen und gut entwickelten Bestand, dass du eigene Objekte heranziehen kannst. Oder du fragst andere Immobilieninvestoren aus deinem Netzwerk bzw. in Wohnungseigentümergemeinschaften die anderen Eigentümer, sowie die Hausverwaltungen um Unterstützung.

Die Mieterhöhung durch in Bezugnahme eines bestehenden Mietspiegels ist ebenfalls gesetzlich geregelt. Den Mietspiegel der gesetzlich anerkannt wird, erstellen Städte und Gemeinden. Falls du dir also nicht sicher bist, ob es einen Mietspiegel für deinen Immobilienstandort gibt, frage diese einfach an. Im Mietspiegel werden alle Mieten dieser Stadt bzw. Gemeinde herangezogen, wo die Eigentümer, Hausverwaltungen bzw. Mieter darüber Auskunft gegeben haben. Dabei werden die Immobilien nach Baujahren eingeteilt, Wohnungsgrößen und Lage, sowie Ausstattung unterschieden. Somit kann man in einem Mietspiegel herauslesen wie die Mieten minimal, maximal und im Durchschnitt je nach Ausstattung, Lage und Objekt liegen. Dies gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine Richtlinie für die eigene Immobilie. Wenn du nun eine Mieterhöhung mit Mietspiegel durchführen möchtest, musst du deine Immobilie im Mietspiegel ein werten. Dann erkennst du wie dein bisheriger Mietzins im Vergleich zu den anderen Mietobjekten liegt. Liegst du deutlich darunter, dann solltest du unbedingt eine Mieterhöhung durchführen. Aber Achtung berücksichtige auch immer die weiteren gesetzlichen Vorgaben einer Mieterhöhung. Liegst du deutlich über dem Mietspiegel, hast du deine Immobilie schon wirklich gut entwickelt. Du kannst leider keine Mieterhöhung in Bezug des Mietspiegels durchsetzen. Aber prüfe gern die anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Laut §558 im BGB darf eine Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren nur maximal 20% angehoben werden. In besonders angespannten Mietlagen ist diese Kappungsgrenze auf 15% begrenz. Außerdem darf die Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten nach der Neuvermietung bzw. der letzten Mieterhöhung in Kraft treten. Mieterhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete sind gesondert zu betrachten und bedürfen nicht der Einhaltung dieser Regelung.  Eine Mieterhöhung ist stets nur mit der Zustimmung des Mieters möglich. Die Frist zur Annahme der Mieterhöhung beträgt mind. 2 Monate. Das bedeutet, wenn du das Mieterhöhungsverlangen deinem Mieter am 05.01.20XX zustellst. Hat er bis zum 01.04.20XX die Möglichkeit diese zu prüfen (zum Beispiel mit der Unterstützung des Mieterschutzbundes), abzulehnen oder zuzustimmen.  Innerhalb dieser Überlegungsfrist hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht von weiteren zwei Monaten (also bis zum 01.06.20XX). Dann tritt natürlich die Mieterhöhung auch nicht zum 01.04.20XX in Kraft. Kündigt der Mieter nicht, aber stimmt dem Mieterhöhungsverlangen auch nicht vollständig zu, dann hast du als Vermieter 3 Monate Zeit (also bis zum 01.07.20XX) um die Zustimmung des Mieters gerichtlich einzuklagen. Sollte der Mieter dir keine Rückmeldung geben, aber die verlangte Mieterhöhung zahlen, so gilt dies als stillschweigende Zustimmung.

Dies sind Möglichkeiten der Mietvertragsgestaltung bei Neuvermietung. Dazu informiere ich dich gern in meinem nächsten Blogartikel im Juni. Folge mir und du verpasst keine Updates mehr. Oder kontaktiere mich einfach direkt, um über deine Herausforderungen im Immobilienhandwerk zu sprechen. Wir finden eine Lösung!

Ich bin Ehefrau und Mutter und investiere privat in Immobilien. Darüber hinaus engagiere ich mich ehrenamtlich im Sport. In meiner nebenberuflichen Selbstständigkeit habe ich die Lösung für deine Herausforderungen im Immobilienbereich. 

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